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Investi dans la crise – Briarpatch Magazine

Mohamed Yusuf a quitté son domicile dans la communauté de Heron Gate à Ottawa en octobre 2018, après environ quatre mois d'organisation avec la coalition de locataires résistant à un ordre d'expulsion émis par leur propriétaire, Timbercreek Asset Management Inc.

Finalement, Yusuf et ses voisins – en grande partie des familles racialisées, immigrées et à faible revenu – ont été forcés de quitter leurs maisons, et les 150 maisons de ville de faible hauteur dans le sud de la ville ont été démolies. Plus de 500 personnes ont été expulsées. Le nouveau plan de Timbercreek pour la région comprend environ 5 500 unités, dont 20% sont destinées à des logements abordables. Yusuf appelle les expulsions de Heron Gate une étape «pour expulser systématiquement ces immigrants de la région et y amener des familles de la classe moyenne».

L'expulsion de Yusuf n'était pas seulement un exemple de gentrification; cela faisait partie d'un schéma plus large de financiarisation du logement. Timbercreek est l'un des nombreux acteurs financiers – y compris les gestionnaires d'actifs, les sociétés de capital-investissement et les fiducies de placement immobilier (ou FPI) – qui composent le système mondial de logement financiarisé.

Dans ce système, le logement est un produit d'investissement, comme l'or ou le pétrole. C'est un résultat abstrait, plutôt que l'endroit tangible et essentiel où les gens vivent. Selon les Nations Unies, un logement convenable est un droit humain. Il est intrinsèquement lié au droit à la vie et absolument nécessaire pour que les gens vivent dans la sécurité et la dignité.

Mais en traitant le logement comme une marchandise, il est plus difficile pour les gens d'accéder à ce droit. Il fait grimper le prix du loyer dans les villes du monde entier, rendant le logement moins accessible à ceux qui en ont besoin.

Dans ce système, le logement est un produit d'investissement, comme l'or ou le pétrole. C'est un résultat abstrait, plutôt que l'endroit tangible et essentiel où les gens vivent.

Et bien que les gestionnaires d'actifs comme Timbercreek soient techniquement des propriétaires, ils sont également des institutions financières à but lucratif. En fait, Timbercreek est l'une des neuf institutions financières dans la liste des 10 plus grands propriétaires au Canada. Leur travail consiste à gérer les investissements de leurs clients en augmentant la valeur de ces investissements et en atténuant tout risque pour leur valeur.

«Même si vous avez un gestionnaire immobilier individuel ou quiconque occupe ce poste, qui est sympathique et disposé à travailler avec les locataires et à nouer des relations solides, à la fin de la journée, l'actionnaire a le devoir de maximiser la valeur», explique l'avocat Caryma Sa'd, qui travaille avec des locataires et des propriétaires à Toronto, dans une interview avec Briarpatch.

«Si vous avez un taux de roulement élevé parmi vos locataires, vous vous débrouillez bien parce que vous n’ancrez vraiment aucune forme de contrôle des loyers. Vous bénéficiez de la suppression des postes vacants et ce n'est qu'un cycle perpétuel », poursuit-elle. Le contrôle de l'inoccupation, qui existe en Ontario, permet aux propriétaires d'augmenter le prix du loyer entre locataires.

En conséquence, Sa’d a observé un schéma de propriétaires plus gros se concentrant davantage sur la location d’unités que sur leur entretien.

"Parce que c'est toujours comme si ça poussait toujours, non?" dit Sa’d. «Vous ne voyez pas vraiment le loyer à un prix moindre. Cela arrivera très rarement. Et donc, si les gens continuent de changer d'unité, chaque mouvement augmente le loyer moyen et affecte le marché dans son ensemble. Et puis surtout là où il y a un manque d'approvisionnement, cela sert aussi à augmenter le prix. "

Pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers, les locataires quittant régulièrement les appartements sont plus rentables que de laisser un locataire rester dans un appartement à long terme. En conséquence, Sa’d a observé un schéma de propriétaires plus gros se concentrant davantage sur la location d’unités que sur leur entretien.

«Une chose que j'ai vue, c'est qu'ils vont faire beaucoup de changements cosmétiques et travailler sur les balcons et le hall et planter des jardins à l'extérieur et pendant ce temps, il n'y aura peut-être pas de pression d'eau», observe-t-elle. "Mais comme ils amènent de nouvelles personnes à venir voir, ça a l'air bien, puis les gens qui y vivent en ont marre et partent, puis leurs unités valent plus parce qu'il y a ces rénovations. Mais ce n'est pas vraiment conçu pour que les gens vivent, c'est conçu pour être un chiffre d'affaires constant. »

De ce point de vue, investir dans l'immobilier ne semble ni lucratif ni logique – cela ressemble à un cercle vicieux avec peu de gagnants.

Mais si cette volonté d'augmenter le retour sur investissement des investisseurs immobiliers fait partie de ce qui rend le logement inabordable pour la plupart, tout le monde économise les mieux payés d'entre nous, alors la perception commune de l'immobilier comme une opportunité d'investissement sûre et souhaitable pour la personne moyenne n'est plus tient. La financiarisation du logement signifie que si la valeur de vos investissements immobiliers – si vous en avez la chance – augmente, vous dépensez également une plus grande partie de vos revenus en loyers ou en versements hypothécaires. Les appartements sont plus difficiles à trouver, et leur prix est exorbitant et mal entretenu lorsqu'ils sont disponibles. Dans des cas comme Heron Gate, vous êtes expulsé. Ou pire, vous vous retrouvez sans abri. De ce point de vue, investir dans l'immobilier ne semble ni lucratif ni logique – cela ressemble à un cercle vicieux avec peu de gagnants.

Je sais ce que vous pensez: ce cycle se décompose dès que vous appliquez une analyse de classe de base. Les familles à faible revenu comme les anciens voisins de Yusuf à Heron Gate ne sont pas celles qui investissent des millions de dollars dans des fiducies de placement immobilier. Les personnes qui subissent les conséquences d'un logement financiarisé ne sont pas les mêmes qui en profitent.

Comme le dit Yusuf, «les petits poissons souffrent, non? Nous devons donc examiner la situation dans son ensemble. »

Capitalisme des retraites

Lorsque vous reculez, vous pouvez voir qu'il y a un petit fil qui maintient ce cycle ensemble: les pensions. Les travailleurs versent un petit pourcentage de chaque chèque de paie à leur pension, et les fonds de pension investissent cet argent dans le but d'augmenter les fonds disponibles pour ces travailleurs à la retraite. Et, vous l'aurez deviné, de nombreux fonds de pension sont investis dans l'immobilier. Les fonds de pension sont l'un des plus grands acteurs financiers participant et perpétuant le système de logement financiarisé.

Par exemple, l'Alberta Teachers 'Retirement Fund Board répertorie la société immobilière Minto Properties comme partenaire d'investissement sur son site Web (bien que lorsque Briarpatch ait demandé la valeur de cet investissement, un porte-parole a expliqué au téléphone que les détails des investissements individuels ne sont pas partagés avec le public). En 2018, 200 résidents d'un immeuble du quartier Flemingdon Park de Toronto ont déclenché une grève des loyers après que Minto ait tenté d'augmenter leur loyer de près de 5% (la ligne directrice provinciale pour les augmentations de loyer en Ontario est de 1,8%).

Le Fonds des allocations de retraite des enseignants du Manitoba (TRAF) a confirmé à Briarpatch qu’ils avaient investi 25 millions de dollars américains dans Greystar Real Estate Partners. Greystar était le développeur impliqué dans une affaire de 2016 qui a vu plus de 600 locataires expulsés d'appartements à loyer contrôlé à San Jose, en Californie, pour faire place à de nouvelles unités plus chères.

Le Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario est propriétaire à 100% du portefeuille immobilier de Cadillac Fairview et, selon leur rapport annuel 2019, la valeur de leurs investissements immobiliers est de 28,7 milliards de dollars.

La société immobilière mondiale Ivanhoé Cambridge appartient à l'investisseur québécois Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), qui gère les fonds du Régime de rentes du Québec, du Fonds d'amortissement des régimes de retraite et du Régime de retraite des employés du gouvernement et des organismes publics, pour n'en nommer que quelques-uns. Ivanhoé possède conjointement un complexe de 11 000 unités à New York avec Blackstone, une société de capital-investissement internationale notoirement peu scrupuleuse. En août dernier, il a été signalé que 20 à 50 logements à loyer contrôlé dans le complexe allaient rester vides et que toutes les rénovations étaient interrompues à la suite de modifications de la loi sur les loyers qui protègent les locataires et empêchent les propriétaires d'augmenter les loyers grâce aux rénovations.

Le Manitoba Teachers’s Retirement Allowances Fund est également actionnaire de Mustang Equities Inc., qui est une participation de Timbercreek. Cela signifie que les enseignants du Manitoba ont investi dans le propriétaire d'entreprise qui a expulsé des centaines de Heron Gate en 2018.

Dans l'ensemble, les pensions canadiennes ont une énorme influence économique, avec le pouvoir de façonner des marchés financiers entiers. À lui seul, le Régime de retraite des employés municipaux de l'Ontario a investi 17,5 milliards de dollars dans l'immobilier en 2019, selon leur rapport annuel. Le Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario est propriétaire à part entière du portefeuille immobilier de Cadillac Fairview et, selon leur rapport annuel 2019, la valeur de leurs investissements immobiliers est de 28,7 milliards de dollars.

C’est juste au Canada. Le Régime de pensions du Canada est l'un des 20 principaux propriétaires d'actifs au monde, avec un actif net totalisant 420,4 milliards de dollars. En 2019, son investissement total dans l'immobilier (exclusivement commercial, plutôt que résidentiel) était de 46,1 milliards de dollars.

Abordabilité du logement au Canada

Alors que les travailleurs canadiens mettent leur foi et leurs fonds dans leurs futures pensions, les FPI, les gestionnaires d'actifs et d'autres investisseurs immobiliers travaillent avec les fonds de pension canadiens pour rendre le logement moins abordable pour les travailleurs dès maintenant.

Dans Non accommodant, un rapport de juillet 2019 publié par le Centre canadien de politiques alternatives (CCPA), l'auteur et économiste David Macdonald explique que pour payer le loyer d'un appartement de deux chambres, les Canadiens doivent gagner en moyenne au moins 20 $ par heure de travail à plein temps. À Calgary et à Ottawa, ce chiffre est de 26 $. À Vancouver, c'est 35 $.

Le salaire minimum provincial ne se rapproche même pas. Les salariés au salaire minimum peuvent louer un appartement de deux chambres sans dépenser plus du tiers de leur revenu dans seulement 3% des 795 quartiers canadiens étudiés dans le rapport.

"Nous avons décidé que nous allions construire des logements plus abordables et des immeubles d'habitation supplémentaires, et nous avons mis en place des incitations pour que cela se produise et, vous savez, c'était en grande partie cela."

«Nous n'avons essentiellement pas construit de logement à usage spécifique, certainement pas de logement abordable, depuis le début des années 1990», explique Macdonald. Briarpatch dans une interview. Mais il ne prétend pas que nous devons simplement augmenter l'offre de logements pour réduire la demande; il plaide également en faveur d'une politique gouvernementale plus forte encourageant la construction de logements abordables.

«Cela vous montre à quel point le parc d’appartements (abordable) qui a été construit dans les années 70 et 80 avait peu à voir avec le« marché »et combien il était dû uniquement aux décisions politiques. Nous avons décidé que nous allions construire des logements plus abordables et des immeubles à appartements supplémentaires, et nous avons mis en place des incitations pour que cela se produise et, vous savez, c'était en grande partie cela. »

Certains de ces incitatifs comprenaient des programmes fédéraux comme le programme de location assistée (le PRA a duré de 1974 à 1978), le programme de construction de logements multiples (MURB, de 1974 à 1979 et de 1980 à 1981) et le Plan canadien d'approvisionnement en logements locatifs (CRSP, de 1981 à 1983). Ils comprenaient des subventions et des prêts sans intérêt aux propriétaires privés pour «combler l'écart entre les loyers du marché et les loyers économiques» ainsi que des allégements fiscaux pour les promoteurs de logements locatifs abordables, selon Tom Carter dans Débat sur la politique du logement. Dans Toujours en rénovation: une histoire de la politique canadienne de logement social, l'auteur Greg Suttor écrit que les subventions et les prêts de l'ARP et du CRSP ont totalisé 1,2 milliard de dollars et que les incitations fiscales du programme MURB ont coûté 2,4 milliards de dollars en dépenses fiscales.

Mais ces types de programmes ont été éliminés dans le cadre des réformes économiques de l'ancien premier ministre conservateur Brian Mulroney dans les années 1990, et sans ces incitations gouvernementales, les promoteurs sont passés à ce qui était plus lucratif: la construction de condos.

"Vous voyez votre voisin le faire, vous savez, alors vous pensez" oh bon sang, je peux le faire aussi. Je veux dire, n'importe quel crétin peut gagner de l'argent dans l'immobilier. ""

La principale différence entre les appartements et les condos est que les appartements sont destinés à la vie des gens, contrairement aux condos. «Vous achetez un condo avant même qu’il ne soit construit», explique Macdonald. "Vous prenez l'année pour le construire, vous n'en prenez même jamais possession. Vous n'y entrez jamais. Vous venez de le vendre à un profit massif un an plus tard. Vous voyez votre voisin le faire, vous savez, alors vous pensez «oh bon sang, je peux le faire aussi. Je veux dire, n'importe quel crétin peut gagner de l'argent dans l'immobilier. »

Il dit qu'il est plus facile et plus rentable de diviser un immeuble d'appartements et de vendre des unités individuelles (qui est en fait ce qui fait d'un condominium un condominium) que de vendre un immeuble entier à quelqu'un qui veut le gérer en tant que propriétaire.

Les fonds de pension sont également dans le jeu de la copropriété. Le promoteur de Vancouver, Concert Properties, construit des immeubles locatifs et des copropriétés, et il appartient en propriété exclusive aux régimes de retraite canadiens. Ils répertorient 19 pensions canadiennes en tant qu'actionnaires sur leur site Web, y compris le régime de retraite du Syndicat des travailleurs et travailleuses unis de l'alimentation et du commerce (TUAC), le régime de retraite canadien Teamsters et le régime de retraite des travailleurs de la Colombie-Britannique.

Cela signifie que dans les villes les plus chères du Canada, il y a des blocs de bâtiments vides qui pourraient être des maisons pour ceux qui ont besoin d'un abri mais qui sont plutôt des chèques de paie de 20 étages pour les investisseurs immobiliers – y compris les fonds de pension.

Une approche des droits de l'homme

La solution de Leilani Farha à la crise du logement au Canada s'appuie – excusez le jeu de mots – sur Macdonald: construire des logements plus abordables, mais réglementer le système qui permet aux financiers d'exploiter ces logements à des fins lucratives. Sans réglementation, «si vous construisez simplement plus de logements, vous construisez simplement plus d'unités qui pourraient être disponibles pour les multinationales à acheter», explique-t-elle.
En avril, Farha a achevé un mandat de six ans en tant que Rapporteur spécial des Nations Unies sur le droit à un logement convenable. Elle est la première experte du droit au logement à l'international. Son message en tant que rapporteur était que les gouvernements à tous les niveaux devraient mettre en œuvre le droit au logement dans la législation.

Le droit à un logement convenable est énoncé dans la Déclaration universelle des droits de l'homme et le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels. Le Canada est signataire de la Déclaration, ainsi qu'un État partie au Pacte. En vertu du droit international des droits de la personne, le Canada est tenu de réaliser le droit au logement.

"Il ne s'agit pas de faire de bonnes actions. Et il ne s'agit pas d'être progressiste ou de gauche. Il s'agit d'obligations juridiques internationales qui doivent être appliquées et doivent être réalisées."

"Ce n'est pas seulement," oh, nous avons besoin de bonnes politiques "", a déclaré Farha à Briarpatch. «Ensuite, nous nous retrouvons avec la bienveillance du gouvernement ou les allégeances politiques du gouvernement actuel. Il ne s'agit pas de faire de bonnes actions. Et il ne s'agit pas d'être progressiste ou de gauche. Il s'agit d'obligations juridiques internationales qui doivent être respectées et doivent être respectées. »

Dans une autre chronologie, une approche fondée sur les droits de la personne aurait pu protéger la classe ouvrière au Canada contre les mesures d'austérité des années 90. Il nous faut maintenant des mesures durables pour protéger nos communautés, nos villes et nos travailleurs.

Farha recommande des réglementations qui créent un «environnement hostile pour les investisseurs». Cela pourrait entraîner des gels sur les augmentations de loyer ou des impôts plus élevés sur les revenus de placements immobiliers.

«Ces actions que je décris sont conformes ou cohérentes avec une approche des droits de l'homme», explique Farha, «parce que ce qu'elles font, elles repoussent le paradigme du logement en tant que marchandise à partir de laquelle d'énormes profits peuvent être réalisés. Et ils rétablissent une notion de logement en tant que droit humain, un bien social, vous savez, ayant une valeur sociale. »

Au Canada, des mesures sont prises vers un avenir des droits de la personne pour le logement. En 2019, le gouvernement fédéral a adopté la National Housing Strategy Act (NHSA). La LSSN fait du Canada l'un des rares pays à avoir le droit au logement inscrit dans la législation nationale. Alors que Macdonald estime qu'au moins 30000 à 50000 nouvelles unités devraient être ajoutées au marché locatif en un an pour ramener les prix à un taux abordable pour les personnes à faible revenu, la stratégie promet 100000 nouvelles unités sur 10 ans.

Exploiter le pouvoir (des personnes) des pensions canadiennes

En février dernier, le NPD a présenté le projet de loi C-231, qui modifierait la Loi sur l'Office d'investissement du régime de pensions du Canada. Projet de loi émanant des députés, il a été adopté en première lecture le 26 février et, s'il devenait loi, il empêcherait l'Office d'investissement du RPC d'investir ou de détenir un investissement dans une entité dont le travail est contraire aux droits de la personne, du travail ou de l'environnement. Bien qu'il constitue une première étape importante dans la réglementation générale des investissements dans les régimes de retraite, ce projet de loi concerne le RPC, qui n'est actuellement investi que dans l'immobilier commercial et non résidentiel – il n'aura pas d'incidence sur les régimes de retraite privés.

Ce que le projet de loi C-231 offre – à part un précédent incroyable -, c'est un aperçu de la façon dont les pensions peuvent être utilisées pour faire avancer un programme progressiste, en particulier celui qui profite aux travailleurs.
Depuis de nombreuses années, des campagnes de désinvestissement ont été utilisées pour forcer avec succès des organisations – comme les universités, les fondations, les églises et les fonds de pension – à abandonner leurs investissements dans les pires entreprises détruisant notre avenir collectif. L'année dernière, l'Office d'investissement du régime de pensions du Canada a cédé discrètement 10 millions de dollars à deux exploitants de prisons privées qui avaient détenu des milliers de migrants le long de la frontière américano-mexicaine. La victoire est survenue après que SumOfUs et LeadNow ont recueilli plus de 55 000 signatures sur les pétitions, et que les militants ont assisté aux réunions publiques de l'Office pour appeler au désinvestissement.

Étant donné le montant d’argent qu’ils contrôlent, si les plus grandes caisses de retraite du Canada décidaient d’investir dans des projets promettant sécurité et dignité à la classe ouvrière, ce choix pourrait transformer la société pour le mieux.

En mars dernier, les organisateurs des droits des locataires de Heron Gate ont tenté une stratégie similaire en envoyant un message aux enseignants des écoles publiques du Manitoba: «Veuillez cesser d'investir dans la destruction de notre quartier.» Ils demandaient aux enseignants de faire pression sur leur fonds de pension pour se départir de Mustang Equities. Cependant, les organisateurs n'ont pas contacté TRAF directement et TRAF n'a pas répondu à la campagne, m'a dit un représentant de la Heron Gate Tenant Coalition via un message privé sur Twitter.

Mais le désinvestissement dans des projets qui violent les droits de l'homme n'est qu'une pièce du puzzle. Étant donné le montant d’argent qu’ils contrôlent, si les plus grandes caisses de retraite du Canada décidaient d’investir dans des projets qui promettaient la sécurité et la dignité de la classe ouvrière, ce choix pourrait transformer la société pour le mieux.

Nous ne pouvons pas laisser les travailleurs être exploités par les institutions qui promettent de les protéger. Il ne s’agit pas seulement de ceux qui cotisent à des fonds de pension privés (qui, au Canada, ne représentent que 37% des travailleurs). Il y a des gens dans l'économie des concerts, des gens sans papiers, des gens qui font du travail domestique non rémunéré à plein temps et des travailleurs du sexe qui sont tous expulsés de leur domicile et hors de prix des villes aussi – et sans la promesse d'une protection de pension, pour démarrer .

Il s'agit de solidarité avec la classe ouvrière dans son ensemble.

Haseena Manek est une journaliste basée à Ottawa.

Tags: logement pensions syndicats du secteur public

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